{"id":2014,"date":"2026-07-18T03:37:44","date_gmt":"2026-07-18T03:37:44","guid":{"rendered":"https:\/\/contabilidadfamiliar.com\/index.php\/2026\/07\/18\/la-rentabilidad-que-deja-alquilar-un-departamento-toco-un-nivel-record-en-casi-25-anos\/"},"modified":"2026-07-18T03:37:44","modified_gmt":"2026-07-18T03:37:44","slug":"la-rentabilidad-que-deja-alquilar-un-departamento-toco-un-nivel-record-en-casi-25-anos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/contabilidadfamiliar.com\/index.php\/2026\/07\/18\/la-rentabilidad-que-deja-alquilar-un-departamento-toco-un-nivel-record-en-casi-25-anos\/","title":{"rendered":"La rentabilidad que deja alquilar un departamento toc\u00f3 un nivel r\u00e9cord en casi 25 a\u00f1os"},"content":{"rendered":" \n

Comprar un departamento <\/strong>para destinarlo al alquiler <\/strong>recuper\u00f3 atractivo como alternativa de inversi\u00f3n<\/strong>. Es que el mercado combina hoy dos variables que pocas veces coinciden: mientras los precios de venta permanecen 12% por debajo de su m\u00e1ximo hist\u00f3rico, seg\u00fan datos de Zonaprop, la rentabilidad <\/strong>bruta anual de los alquileres<\/a> alcanz\u00f3 el 5,89%<\/strong> en junio. Esa combinaci\u00f3n ya comenz\u00f3 a reflejarse en los indicadores. De acuerdo con el mismo relevamiento, hoy se necesitan alrededor de 17 a\u00f1os<\/strong> de alquiler<\/strong> para recuperar la inversi\u00f3n<\/strong> realizada en la compra de una vivienda<\/a>, un plazo que se redujo 5,8% frente al registrado un a\u00f1o atr\u00e1s.<\/span> Esta mejora responde, en gran medida, al comportamiento dispar de ambos segmentos durante el primer semestre. Mientras los alquileres <\/strong>acumularon un incremento promedio del 15,7%<\/strong>, los precios de venta de los departamentos apenas subieron<\/a> 0,7%<\/strong>. Ese desfasaje mejor\u00f3 el rendimiento de las propiedades destinadas a renta y fortaleci\u00f3 el atractivo del negocio. Esa mayor previsibilidad para quienes buscan generar ingresos con un inmueble impuls\u00f3 el renovado inter\u00e9s, una tendencia que se vio reforzada por la derogaci\u00f3n de la Ley de Alquileres. “El propietario recuper\u00f3 capacidad de decisi\u00f3n al momento de ofrecer una propiedad en el mercado, ya que puede definir la moneda del acuerdo, el mecanismo de actualizaci\u00f3n, la garant\u00eda exigida y el plazo del contrato”, explica Germ\u00e1n G\u00f3mez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

Compra y venta de departamentos: \u00bfpor qu\u00e9 inversores siguen esperando si la renta mejor\u00f3?<\/h2> Al margen de esos guarismos alentadores, la compraventa de inmuebles todav\u00eda no refleja plenamente ese cambio. En mayo se firmaron 5.435 escrituras<\/strong> en la Ciudad de Buenos Aires, una cifra 3% inferior a la del mismo mes de 2025. <\/span>El desempe\u00f1o acumulado de 2026 tambi\u00e9n permanece levemente por debajo del registrado un a\u00f1o atr\u00e1s, lo que muestra que la recuperaci\u00f3n avanza, aunque todav\u00eda a un ritmo moderado. Como suele suceder al inicio de un cambio de ciclo, los primeros en reaccionar son quienes siguen de cerca las variables del mercado, mientras que el resto espera se\u00f1ales m\u00e1s contundentes antes de tomar una decisi\u00f3n. “La rentabilidad es condici\u00f3n necesaria, no suficiente”,<\/strong> explica Juan Manuel V\u00e1zquez Blanco, gerente general de Fabi\u00e1n Ach\u00e1val Propiedades. Seg\u00fan se\u00f1ala, si bien los rendimientos de las propiedades mejoraron, “todav\u00eda falta mayor previsibilidad macroecon\u00f3mica y una recuperaci\u00f3n m\u00e1s firme del financiamiento<\/a>, un factor clave para impulsar la liquidez del sector”.<\/span> Pese a esa cautela, los indicadores muestran que el mercado mantiene un nivel de actividad elevado. “En los primeros cinco meses del a\u00f1o se realizaron 23.500 escrituras, apenas 1,2% menos que en el mismo per\u00edodo de 2025, una se\u00f1al de que la recuperaci\u00f3n contin\u00faa, aunque todav\u00eda de manera gradual”, agrega el experto. Seg\u00fan otro relevamiento de Monitor Inmobiliario, la rentabilidad bruta anual alcanza el 6,76%,<\/strong> por encima del promedio de los \u00faltimos a\u00f1os, que fue del 4,16%. Sin embargo, ese porcentaje no contempla costos como expensas extraordinarias, mantenimiento, impuestos, honorarios y per\u00edodos de vacancia. Por eso, “el rendimiento efectivo suele ubicarse entre 1 y 1,5 puntos porcentuales por debajo del retorno bruto”, pormenoriza V\u00e1zquez Blanco. Una vez realizados esos ajustes, el rendimiento neto puede ubicarse en torno al 5,5% anual, un nivel que sigue siendo competitivo frente a otras alternativas de inversi\u00f3n<\/span>. En ese sentido, la rentabilidad bruta funciona como un primer indicador para evaluar una operaci\u00f3n<\/a>, mientras que la rentabilidad neta permite conocer con mayor precisi\u00f3n el rendimiento efectivo de la inversi\u00f3n. Pese a ello, muchos prefieren comprobar que esta tendencia podr\u00e1 sostenerse en el tiempo. “Quienes deciden invertir ahora, lo hacen en una etapa temprana, antes de que la consolidaci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario y un escenario macroecon\u00f3mico m\u00e1s estable impulsen una demanda m\u00e1s masiva”, sostiene Daniel Bryn, analista de Zipcode. M\u00e1s all\u00e1 de la coyuntura actual, la mejora de la rentabilidad tambi\u00e9n se observa al comparar el rendimiento de los departamentos con su evoluci\u00f3n hist\u00f3rica.

Departamentos baratos y alquileres que rinden m\u00e1s: \u00bfes momento de comprar?<\/span><\/h2> En 2026<\/strong>, la rentabilidad bruta anual se ubica en torno al 6,2%<\/strong>, un nivel que contrasta con los m\u00ednimos alcanzados durante los a\u00f1os de mayor regulaci\u00f3n del mercado locativo. En 2020, por ejemplo, el retorno promedio hab\u00eda ca\u00eddo hasta el 1,8%, mientras que entre 2019 y 2022 se mantuvo por debajo del 3,5%. La recuperaci\u00f3n comenz\u00f3 a acelerarse desde 2023 y llev\u00f3 al indicador nuevamente a valores superiores al 4%, hasta alcanzar el nivel actual, el m\u00e1s alto en casi 25 a\u00f1os.<\/strong> Esta mejora de la renta convive, adem\u00e1s, con una brecha todav\u00eda abierta en los valores de venta. Mientras la rentabilidad supera el promedio hist\u00f3rico, el precio publicado de los departamentos ronda los u$s2.467 por m<\/strong>\u00b2, todav\u00eda por debajo del valor que justificar\u00eda esa relaci\u00f3n entre precio e ingreso por alquiler, estimado en torno a los u$s3.899 por m\u00b2.<\/strong><\/span><\/strong><\/span>
La rentabilidad de los alquileres volvi\u00f3 a niveles que no se ve\u00edan desde hace a\u00f1os <\/div> En otras palabras, el inversor no solo accede hoy a un flujo de renta m\u00e1s atractivo, sino que tambi\u00e9n mantiene una expectativa de valorizaci\u00f3n si los valores de venta contin\u00faan recuper\u00e1ndose.

La trampa de la renta alta: por qu\u00e9 algunos barrios rinden m\u00e1s, pero implican mayor riesgo<\/h2> M\u00e1s all\u00e1 del rendimiento esperado, quienes analizan comprar una propiedad para alquilar comenzaron a prestar mayor atenci\u00f3n a otro factor: la vacancia,<\/strong><\/a> es decir, el tiempo que un inmueble permanece desocupado entre la salida de un inquilino y el ingreso del siguiente. La mayor disponibilidad de unidades en alquiler elev\u00f3 la competencia entre propietarios y convirti\u00f3 al tiempo sin renta en un elemento determinante. Un mes de vacancia dentro de un contrato anual puede reducir de manera significativa el rendimiento efectivo de una inversi\u00f3n, incluso cuando la rentabilidad bruta proyectada resulte atractiva. En este escenario, “ya no alcanza con mirar \u00fanicamente el porcentaje de retorno esperado. Una propiedad con menor renta te\u00f3rica, pero con alta ocupaci\u00f3n y menor rotaci\u00f3n puede terminar siendo m\u00e1s conveniente que otra con un rendimiento superior dif\u00edcil de sostener<\/span>“, sostiene el gerente general de Fabi\u00e1n Ach\u00e1val Propiedades. Hoy en d\u00eda, hay m\u00e1s de 16.000 departamentos disponibles en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires,<\/strong> muy por encima de los cerca de 4.000 que hab\u00eda durante la vigencia de la Ley de Alquileres. Ese incremento ampli\u00f3 la oferta y obliga a los propietarios a evaluar no solo cu\u00e1nto pueden cobrar, sino tambi\u00e9n cu\u00e1nto tiempo puede permanecer una unidad sin generar ingresos. En ese escenario, la ubicaci\u00f3n vuelve a ser determinante para quienes buscan invertir en un inmueble destinado a renta. No todos los barrios ofrecen la misma combinaci\u00f3n entre rentabilidad, liquidez y riesgo: mientras algunas zonas sobresalen por sus retornos brutos, otras se destacan por una demanda m\u00e1s estable y menor exposici\u00f3n a per\u00edodos sin inquilinos. Seg\u00fan Monitor Inmobiliario, Villa Lugano <\/strong>alcanza una rentabilidad bruta del 12,51%<\/strong> y La Boca del 9,52%<\/strong>, dos de los niveles m\u00e1s altos de la Ciudad de Buenos Aires. Tambi\u00e9n aparecen entre los barrios con mayores rendimientos Floresta (8,81%), Balvanera (8,75%), San Nicol\u00e1s (8,67%) y Parque Patricios (8,59%).<\/strong><\/span> Sin embargo, los especialistas advierten que una renta m\u00e1s elevada no siempre implica la mejor alternativa. En estas zonas, el inversor debe analizar con mayor detalle factores como la demanda, el perfil del inquilino y los tiempos de vacancia. Para quienes buscan un equilibrio entre ingreso, facilidad de alquiler y potencial de valorizaci\u00f3n, Almagro, Boedo, Flores, Villa General Mitre y San Crist\u00f3bal<\/strong> aparecen como opciones atractivas, con rendimientos en torno al 7,5% y 8,5%<\/strong>“, seg\u00fan Bryn. En estos barrios, el retorno puede ser algo menor, pero suele estar acompa\u00f1ado por una demanda m\u00e1s sostenida y mayor estabilidad tanto para alquilar como para vender. Como resume el analista de Zipcode: “Algunos priorizar\u00e1n obtener una renta m\u00e1s elevada, mientras que otros preferir\u00e1n resignar parte del rendimiento a cambio de reducir el riesgo de tener la propiedad desocupada durante m\u00e1s tiempo”.

\u00bfQu\u00e9 falta para que los precios vuelvan a subir?<\/h2> M\u00e1s all\u00e1 de la mejora de la rentabilidad, el pr\u00f3ximo desaf\u00edo del mercado ser\u00e1 que esa mayor conveniencia para los inversores se traslade a los valores de venta. En mayo se firmaron 5.435 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, un nivel que muestra estabilidad, aunque todav\u00eda sin una aceleraci\u00f3n significativa de la demanda. Dentro de ese total, apenas 587 operaciones incluyeron hipoteca, una se\u00f1al de que el financiamiento todav\u00eda tiene una participaci\u00f3n limitada en el mercado.<\/span> “Sin cr\u00e9dito en escala, la recuperaci\u00f3n de precios ser\u00e1 gradual, selectiva y desigual entre barrios y tipolog\u00edas”<\/strong>, aduce V\u00e1zquez Blanco. Las propiedades mejor ubicadas, con mayor liquidez y una demanda m\u00e1s sostenida podr\u00edan ser las primeras en reflejar una recomposici\u00f3n, mientras que una recuperaci\u00f3n m\u00e1s amplia depender\u00e1 de que m\u00e1s compradores puedan acceder al financiamiento. <\/div><\/div><\/div><\/p>\n \n \n

Fuente: Enlace original<\/a><\/p>\n ","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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