{"id":1977,"date":"2026-07-16T03:51:20","date_gmt":"2026-07-16T03:51:20","guid":{"rendered":"https:\/\/contabilidadfamiliar.com\/index.php\/2026\/07\/16\/el-impuesto-que-impide-la-venta-de-inmuebles-y-la-dinamizacion-de-la-economia\/"},"modified":"2026-07-16T03:51:20","modified_gmt":"2026-07-16T03:51:20","slug":"el-impuesto-que-impide-la-venta-de-inmuebles-y-la-dinamizacion-de-la-economia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/contabilidadfamiliar.com\/index.php\/2026\/07\/16\/el-impuesto-que-impide-la-venta-de-inmuebles-y-la-dinamizacion-de-la-economia\/","title":{"rendered":"El impuesto que impide la venta de inmuebles y la dinamizaci\u00f3n de la econom\u00eda"},"content":{"rendered":" \n

Uno de los errores m\u00e1s profundos del sistema tributario argentino consiste en impedir que las empresas actualicen adecuadamente el costo de los inmuebles adquiridos antes de 2018 al momento de su venta. La consecuencia es que el impuesto a las Ganancias<\/a> termina aplic\u00e1ndose, en buena medida, sobre una utilidad meramente nominal. No se grava una verdadera ganancia econ\u00f3mica, sino el efecto acumulado de a\u00f1os de inflaci\u00f3n<\/a> y p\u00e9rdida del poder adquisitivo de la moneda. Pensemos en un inmueble adquirido hace quince, veinte o treinta a\u00f1os. Su costo impositivo permanece expresado en valores hist\u00f3ricos, mientras que el precio de venta refleja valores actuales. \u00bfPareciera una locura considerar utilidad esa diferencia no?<\/strong> Sobre ese resultado nominal puede aplicarse, para las sociedades alcanzadas por la al\u00edcuota m\u00e1xima, una tasa del impuesto a las Ganancias del 35%. El Estado termina gravando como renta lo que, en gran medida, es solamente inflaci\u00f3n (que parad\u00f3jicamente es un efecto causado por el propio estado emitiendo sin control). Esto puede llevar a que una empresa termine pagando un impuesto sobre una mera diferencia nominal entre costo y precio, cuando la ganancia ha sido reducida y hasta a veces inexistente, este efecto se ve materializado en su faz mas “bestial” con relaci\u00f3n a inmuebles rurales, dado que son bienes conservados mucho tiempo dentro del patrimonio y cuyo valor es por lo general muy significativo.

Un impuesto que modifica las decisiones econ\u00f3micas<\/strong><\/h2>El problema no es \u00fanicamente jur\u00eddico, contable o tributario. Tiene consecuencias concretas sobre el funcionamiento de la econom\u00eda.<\/mark> Ante una carga fiscal percibida como manifiestamente injusta, muchas operaciones directamente no se realizan. El propietario decide conservar un inmueble improductivo porque el costo tributario de venderlo resulta excesivo. As\u00ed, el impuesto genera un efecto de inmovilizaci\u00f3n patrimonial. Bienes que podr\u00edan ser vendidos, desarrollados, reciclados o incorporados a nuevos proyectos permanecen fuera del mercado porque la operaci\u00f3n econ\u00f3micamente conveniente se vuelve fiscalmente inviable. Se frena la circulaci\u00f3n de activos, se reducen las inversiones, se posterga el desarrollo inmobiliario y se desalienta la reasignaci\u00f3n eficiente del capital. En otros casos, la operaci\u00f3n se realiza, pero se acuerdan dos precios: uno formal, que se incorpora a la escritura o a la documentaci\u00f3n contractual, y otro informal, que se paga fuera del circuito registrado<\/mark>. No se trata de justificar ese comportamiento. Se trata de reconocer que un sistema tributario desconectado de la realidad econ\u00f3mica crea fuertes incentivos para la evasi\u00f3n. Tambi\u00e9n, mas all\u00e1 de opciones previstas en la ley que son muy limitadas, aparecen estructuras jur\u00eddicas destinadas a evitar el impacto de la venta directa. Una transferencia inmobiliaria comienza entonces a presentarse como una venta de acciones, cuotas o participaciones societarias. En otros casos se intenta canalizar mediante escisiones, fusiones, aportes de capital, reorganizaciones societarias o transferencias de conjuntos econ\u00f3micos. Operaciones que deber\u00edan realizarse de manera sencilla y transparente terminan disfrazadas bajo estructuras mucho m\u00e1s complejas, costosas y riesgosas. La planificaci\u00f3n societaria deja de responder a razones empresariales y pasa a estar condicionada por una distorsi\u00f3n tributaria.<\/strong> En lugar de elegir la forma jur\u00eddica m\u00e1s adecuada para el negocio, los contribuyentes se ven empujados a elegir aquella que permita evitar que la inflaci\u00f3n sea tratada como una ganancia.

La ense\u00f1anza de Vito Tanzi<\/strong><\/h2>Este fen\u00f3meno puede relacionarse con los estudios realizados por el economista Vito Tanzi <\/strong>sobre la econom\u00eda subterr\u00e1nea y la evasi\u00f3n tributaria. El denominado enfoque de demanda de efectivo parte de la idea de que las operaciones desarrolladas en la econom\u00eda informal utilizan dinero en efectivo con mayor intensidad que las realizadas dentro de la econom\u00eda registrada. La raz\u00f3n es evidente: el efectivo facilita transacciones que no dejan registros bancarios ni una trazabilidad inmediata<\/mark>. Tanzi utiliz\u00f3 esta relaci\u00f3n para estimar la dimensi\u00f3n de la econom\u00eda subterr\u00e1nea<\/strong>. Su enfoque vincula el aumento de la presi\u00f3n tributaria y de los incentivos para evadir con una mayor demanda de efectivo destinada a financiar operaciones no declaradas. No debe interpretarse que todo uso de efectivo representa evasi\u00f3n ni que el efectivo sea, por s\u00ed mismo, la causa de la informalidad. Pero cuando una pol\u00edtica tributaria impulsa sistem\u00e1ticamente operaciones hacia el dinero no registrado, se ampl\u00eda el espacio de la econom\u00eda subterr\u00e1nea. Eso es precisamente lo que puede ocurrir con la venta de inmuebles pertenecientes a empresas. Cuando una parte del precio se paga informalmente, ese dinero no desaparece. Habitualmente se reinvierte en sectores que admiten operaciones no registradas, se utiliza para adquirir otros bienes fuera del circuito formal, se conserva en efectivo o se traslada al exterior. Se genera as\u00ed un c\u00edrculo vicioso: una norma que grava una ganancia inflacionaria provoca una operaci\u00f3n subdeclarada; esa operaci\u00f3n genera efectivo no registrado y ese efectivo necesita, a su vez, encontrar nuevos destinos informales<\/mark>. Cuanto mayor es la cantidad de dinero que circula fuera del sistema bancario y documental, mayor es la capacidad de la econom\u00eda informal para financiar nuevas transacciones no declaradas.

La p\u00e9rdida de recaudaci\u00f3n se multiplica<\/strong><\/h2>Parad\u00f3jicamente, el Estado pretende recaudar m\u00e1s aplicando el impuesto sobre resultados nominales, pero puede terminar erosionando su propia base tributaria. La subdeclaraci\u00f3n del precio no solamente reduce la recaudaci\u00f3n del impuesto a las Ganancias. <\/strong>Tambi\u00e9n afecta otros tributos vinculados con la operaci\u00f3n, como el impuesto de sellos, las tasas registrales y administrativas y, seg\u00fan las caracter\u00edsticas del negocio, el impuesto al valor agregado y el impuesto sobre los ingresos brutos<\/a>. Adem\u00e1s, disminuyen los honorarios y gastos calculados sobre el valor declarado, se distorsionan las valuaciones fiscales y se generan inconsistencias patrimoniales entre compradores, vendedores, socios y sociedades. Cuando la operaci\u00f3n directamente no se realiza, la p\u00e9rdida es a\u00fan mayor: el Estado no recauda Ganancias, Sellos ni tasas; tampoco se generan obras, comisiones, honorarios, empleos, consumos o inversiones relacionadas con el inmueble.<\/strong> El supuesto beneficio fiscal de mantener un costo hist\u00f3rico termina siendo, en muchos casos, solamente te\u00f3rico. La base imponible parece enorme en el papel, pero la operaci\u00f3n se frustra, se subdeclara o se transforma jur\u00eddicamente para evitarla. Por otro lado el vendedor se encuentra con una suma de dinero “negro”, que a su vez al reinvertirse necesita conservar su naturaleza, esto vuelve a generar que en las compras o en su inversi\u00f3n en construcci\u00f3n por ejemplo, se plantee la necesidad de reducci\u00f3n del valor forma o directamente la no emisi\u00f3n de la factura, esto genera una nueva cascada de evasi\u00f3n, que vuelve a generarse sucesivamente en las compras del vendedor multiplicando el efecto negativo. Por otro lado la no bancarizaci\u00f3n de las operaciones implica la reducci\u00f3n del ahorro y un da\u00f1o al sistema financiero formal.

Una soluci\u00f3n sencilla y razonable<\/strong><\/h2>Todos estos problemas podr\u00edan resolverse mediante una norma que permita actualizar el costo impositivo de los inmuebles adquiridos antes de 2018. La alternativa m\u00e1s directa ser\u00eda autorizar el ajuste del costo desde la fecha de adquisici\u00f3n hasta la fecha de venta mediante un \u00edndice objetivo, p\u00fablico y verificable<\/mark>. La actualizaci\u00f3n no representa una exenci\u00f3n ni un privilegio. Es simplemente un mecanismo para medir correctamente la verdadera capacidad contributiva y separar la ganancia real del componente puramente inflacionario. Tambi\u00e9n podr\u00eda contemplarse, particularmente para inmuebles, la comparaci\u00f3n de los valores de adquisici\u00f3n y venta expresados en d\u00f3lares estadounidenses<\/a>, siempre que se establezca un procedimiento legal uniforme para determinar el tipo de cambio aplicable. En una econom\u00eda en la cual los inmuebles se cotizan, negocian y valoran habitualmente en d\u00f3lares, comparar ambos valores en una misma moneda permitir\u00eda aproximarse mucho mejor al resultado econ\u00f3mico verdadero. Este mecanismo requerir\u00eda reglas claras para evitar arbitrariedades: determinaci\u00f3n precisa del tipo de cambio, tratamiento de las mejoras, gastos de adquisici\u00f3n, amortizaciones, inversiones posteriores y diferencias derivadas de las distintas cotizaciones existentes. Pero cualquiera de estas soluciones ser\u00eda m\u00e1s razonable que mantener costos nominales de hace d\u00e9cadas frente a precios de venta actuales. La soluci\u00f3n no consiste exclusivamente en incrementar las fiscalizaciones, controles y sanciones. Tambi\u00e9n es necesario corregir las normas que generan incentivos para no vender, subdeclarar precios o disfrazar operaciones inmobiliarias <\/a>bajo formas societarias artificiales. Un sistema tributario sensato no deber\u00eda obligar al contribuyente a elegir entre pagar un impuesto sobre una ganancia inexistente, conservar indefinidamente un activo, ingresar en la econom\u00eda informal o construir una compleja estructura societaria para concretar una simple venta. Actualizar los costos no significa recaudar menos. Significa permitir que las operaciones se realicen, se declaren por su verdadero valor y permanezcan dentro del circuito econ\u00f3mico formal. En definitiva, significa recaudar mejor.<\/strong> Segu\u00ed a El Economista en Google<\/span> Agreganos a tus medios preferidos.<\/span> + Agregar <\/a> <\/article><\/div><\/div><\/p>\n \n \n

Fuente: Enlace original<\/a><\/p>\n ","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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